Beispiel 2 · 4-Familienhaus Bochum-Wattenscheid

Entscheidungsvorlage Mietpotenzial (Muster · Beispieldaten)

Objekt: Musterstraße 12, 44866 Bochum
Bestand: 4 Wohneinheiten · freifinanziert · Baujahr ca. 1965 · modernisierte Bäder 2019 (WE 1+2)
Auftrag: Einstieg-Paket · Stichtag Auswertung: 05.09.2026
Besonderheit: gemischte Vertragsarten – zwei Indexmieten, eine Staffel, eine „normale“ Miete

Kurzfazit

Hier scheitert man nicht an der Mathematik, sondern daran, die falsche Erhöhungsart zu wählen. Zwei Verträge sind Indexmieten: Wer dort ein §-558-Verlangen schickt, verbrennt Vertrauen und Zeit. Eine Staffel läuft planmäßig. Nur eine Wohnung ist der klassische §-558-Fall – und der lohnt sich.

Geschätzter zusätzlicher Mehrertrag bei sauberer Umsetzung:

• Index-Anpassung WE 1+2 (nächster zulässiger Termin): zusammen ca. 62 €/Monat
• § 558 WE 4: ca. 94 €/Monat
• Staffel WE 3: bereits vertraglich geregelt (kein Extra-Hebel außer der fälligen Stufe)

Wertindikation (Faustformel)

Kapitalisierte Indikation der aktivierbaren Hebel (Index + § 558) mit Faktor 20: ca. 37.400 €.
Die Staffelstufe 2027 ist vertraglich schon angelegt; der ×-20-Wert (~9.600 €) beschreibt den Vermögens-Effekt dieser Stufe, ist aber kein „zusätzlicher“ Verhandlungsgewinn.

Lesart: Faktor 20 = Jahresmehrertrag × 20 als grobe Wertannäherung. Kein Gutachten. Index- und §-558-Beträge setzen voraus, dass Klauseln greifen bzw. das Verlangen durchkommt.

Quellen & Stichtage

Portfolio auf einen Blick

WE 1 und WE 2 · Indexmiete – so erhöhen Sie richtig

Lage: Klauseln sind weitgehend parallel formuliert: Anpassung einmal jährlich, wenn sich der Index um mindestens 1 Prozentpunkt verändert hat; Schriftform; neuer Betrag mit Wirkung zum Ersten des übernächsten Monats nach Zugang (Formulierung im Vertrag – immer den Vertragstext wörtlich nehmen, nicht diese Zusammenfassung).

Wirtschaftliche Indikation: Seit der letzten Indexanpassung (lt. Liste 01.10.2025) ist der VPI weiter gestiegen. Grobe Überschlagsrechnung ergibt ca. +4,8 % auf die jeweilige NKM – das sind die genannten +34 / +28 €. Feinjustierung braucht den exakten Indexstand am Tag der letzten Anpassung und am heutigen Berechnungstag.

Anleitung Index-Erhöhung (Checkliste)

1. Klausel wörtlich lesen. Steht „jährlich“, „bei Veränderung um …“, welches Basisjahr, welche Rundungsregel, ob Betriebskosten ausgenommen sind?
2. Letzte Anpassung datieren. Ohne das Ausgangsdatum und den damaligen Indexwert rechnen Sie falsch.
3. Aktuellen Index holen (Destatis-Tabelle zum vertraglich genannten Index). Screenshot oder PDF der Tabelle zur Akte.
4. Formel laut Vertrag anwenden, Ergebnis kaufmännisch runden wie vereinbart.
5. Schreiben an den Mieter: reine Mitteilung/Berechnung nach Klausel – kein §-558-Zustimmungsverlangen. Beilegen: kurze Berechnungstabelle (alter Index, neuer Index, Prozentsatz, alte/neue Miete).
6. Wirksamkeit nach Klausel setzen; Bankeinzug erst ab dem vereinbarten Datum umstellen.
7. Nicht parallel § 558 versuchen. Indexvertrag sperrt in der Regel den Weg über die Vergleichsmiete, solange die Klausel greift.

Typischer Fehler: „Wir nehmen den Mietspiegel, der ist höher.“ Bei Indexmiete ist der Spiegel für die Erhöhung meist irrelevant. Der Vertrag regelt den Mechanismus.

Offener Punkt: In WE 2 fehlt die Seite mit der Indexdefinition (Kopie unvollständig). Vor dem Schreiben die fehlende Vertragsseite nachfordern.

WE 3 · Staffelmiete – nichts erzwingen

Vertragliche Stufen: 01.01.2025 → 9,10 €/m² (aktuell); 01.01.2027 → 9,65 €/m²; 01.01.2029 → 10,20 €/m². Die Stufenabstände wirken wirksam vereinbart (Textlage; rechtliche Wirksamkeitsprüfung obliegt Anwalt).

Empfehlung: Staffel laufen lassen. Kein § 558, kein „Nachverhandeln nach Spiegel“. Wiedervorlage 01.12.2026: Mieter rechtzeitig an die Stufe 01.01.2027 erinnern (höflich, mit Betrag), Einzug umstellen.

Wann Staffel trotzdem anfassen?

Nur wenn die Klausel formunwirksam ist oder die Stufen gegen zwingendes Recht verstoßen – das ist eine Rechtsfrage, keine Mietpotenzial-Entscheidung. Wirtschaftlich ist die Staffel hier klar und planbar; Streit lohnt selten.

WE 4 · Dachgeschoss · klassisches §-558-Verlangen

Lage: Deutlich unter Indikation (Spiegel-Band ca. 8,90–9,60 €/m² für vergleichbare DG-Wohnungen mit Bad-Dusche, Gasetagenheizung, ohne Balkon). Ist 7,20 €/m². Letzte Erhöhung 02/2024. Sperrfrist erfüllt. Kappung: in drei Jahren erst +3 %; Spielraum bis zur Kappungsgrenze großzügig.

Zielkorridor vorsichtig: 8,70–8,90 €/m² (unter Spiegel-Mitte wegen Dachschrägen und Sommerhitze ohne Klimaanlage – Abschlag in der Einordnung dokumentieren). Mehrbetrag ca. 94 €/Monat.

Anleitung § 558 für WE 4 (detailliert)

1. Wohnfläche DG: Oft streitanfällig (Dachschrägen). Liegt eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV vor? Wenn nur „ca. 62 m²“ im Vertrag: vor dem Verlangen klären.
2. Vergleichsmiete begründen mit Mietspiegel-Feld + Merkmalen (kein Aufzug, DG, Bad mit Dusche, Einbauküche nein, Boden Laminat 2018).
3. Kappungsdeckel ausrechnen und als interne Obergrenze notieren.
4. Zustimmungsverlangen über HV/Anwalt; Frist setzen; Zustellung dokumentieren.
5. Gesprächsbereitschaft signalisieren (optional): Viele Eigentümer bieten 8,60 €/m² an und landen einvernehmlich ohne Klage – wirtschaftlich oft smarter als 8,90 € mit halbem Jahr Streit.

Modernisierung? Das Bad wurde 2019 erneuert – das ist Ausstattung im Spiegel, keine laufende §-559-Umlage mehr (Ankündigungs- und Fristenlage damals nicht Gegenstand dieser Akte).

Entscheidungsbaum: welche Erhöhung bei welchem Vertrag?

```
Vertrag hat wirksame Indexklausel?
├─ ja → nur Index-Mitteilung nach Klausel (WE 1, WE 2)
└─ nein →
Vertrag hat wirksame Staffel?
├─ ja → Staffelstufe zum Termin (WE 3); kein § 558 parallel
└─ nein →
Vergleichsmiete unter Ist?
├─ ja, mit Abstand und Frist ok → § 558 (WE 4)
└─ nein / marginal → lassen oder auf Modernisierung/Neuvermietung warten
```

90-Tage-Plan

Risiken, ehrlich benannt

• Indexklauseln können unwirksam sein (alte Fassungen, intransparente Berechnung). Dann ändert sich der ganze Pfad – Anwalt.
• DG-Fläche falsch → §-558-Verlangen angreifbar.
• Bochum: lokale Besonderheiten bei Mietspiegel und ggf. Kappung vorher verifizieren.

Muster mit Beispieldaten. Wirtschaftliche Vorprüfung, keine Rechtsberatung.