Beispiel 3 · 8 Einheiten Dortmund-Hörde (Bestand mit Altlasten)

Entscheidungsvorlage Mietpotenzial (Muster · Beispieldaten)

Objekt: Musterstraße 7, 44263 Dortmund
Bestand: 8 WE · Baujahr ca. 1958 · teilweise modernisiert 2012–2016 · eine leerstehende WE
Auftrag: Standard-Paket · Stichtag: 05.09.2026
Ausgangslage: Eigentümer will „alles auf einmal erhöhen“. Genau das wäre hier teuer und falsch.

Kurzfazit in Klartext

Nicht acht Verlangen im Paket. Stattdessen:

• 2 Sofort über § 558 (saubere Aktenlage, guter Hebel)
• 1 Sofort anders: Neuvermietung der leerstehenden WE zum Marktniveau (kein § 558 nötig)
• 2 Später (Sperrfrist / fehlende Fläche)
• 2 Lassen (schon nah am Niveau bzw. sozialer Härtefall-Kontext – wirtschaftlich und menschlich kein gutes Risiko/Nutzen-Verhältnis)
• 1 Sonderfall: geplante Heizungsmodernisierung 2027 → eher § 559-Schiene vorbereiten, nicht jetzt § 558 „leerziehen“

Grober Mehrertrag der Sofort-Schiene (§ 558 + Neuvermietung): ca. 210–260 €/Monat, je nachdem, wo die Neuvermietung landet. Die Modernisierung 2027 kann später nochmals einen Sprung bringen – wenn Ankündigung, Kosten und Umlage sauber laufen.

Wertindikation (Faustformel)

Sofort-Schiene (§ 558 WE 1+2 + Neuvermietung WE 7): ca. 210–260 €/Monat

Kapitalisierte Indikation mit Faktor 20: grob 50.000–62.000 € für die Sofort-Schiene.
Die spätere Heizungs-/§-559-Schiene 2027 ist nicht eingerechnet – die käme als eigener Sprung dazu, sobald Kosten und Umlage feststehen.

Lesart: Faktor 20 = Jahresmehrertrag × 20. Bei Neuvermietung ist der Sprung von alter Ist-Miete auf neue Marktmiete gemeint, nicht die Absolute der neuen Miete. Kein Gutachten, Leerstandskosten der Herrichtung sind nicht saldiert.

Quellen

Triage-Tabelle

Block A · Sofort § 558 (WE 1 und WE 2)

Gemeinsamkeiten: EG/1.OG, modernisierte Bäder, Zentralheizung, Wohnflächen aus Teilungserklärung plausibel. Letzte Erhöhungen 2023. Kappung lässt Spielraum. Zielkorridor 8,20–8,40 €/m² (nicht Oberkante – Gebäude ohne Aufzug, einfache Wohnlage).

Erwarteter Mehrbetrag: WE 1 ca. 110 €/Monat, WE 2 ca. 85 €/Monat.

Anleitung: §-558-Kampagne für zwei ähnliche Wohnungen

1. Eine interne Berechnungstabelle für beide WE (gleiche Methodik, gleiche Quellenzeile) – das spart später Erklärbedarf.
2. Zwei getrennte Verlangen (nie „Sammelschreiben“ an verschiedene Haushalte).
3. Zustellung gestaffelt (z. B. WE 1 in Woche 1, WE 2 in Woche 2): reduziert das Gefühl einer „Hausversammlung gegen den Vermieter“.
4. Einheitliche Tonlage, unterschiedliche Zahlen.
5. Nach 4 Wochen: wer widerspricht mit Sacheinwänden (Fläche, Ausstattung), einzeln nacharbeiten; wer schweigt, Fristablauf und nächste Eskalationsstufe mit Anwalt klären.

Muster-Ablauf eines einzelnen Verlangens (Arbeitsschritte für HV/Anwalt):

• Tag 0: finale Zahlen + Anlagen (Mietspiegel-Erläuterung, Flächenblatt)
• Tag 1: Versand nachweisbar
• Tag 1+2 Monate: Ende Zustimmungsfrist (kalendarisch exakt)
• +7 Tage: interner Decision Point (Klage / Vergleich / Rücknahme)
• Bei Zustimmung: Buchhaltung, SEPA, Mietkonto, Bestätigungsschreiben an Mieter mit neuer NKM

Block B · Leerstand WE 7 · Neuvermietung schlägt jede Erhöhung

Leer seit ca. 9 Wochen. Alte Miete lag bei 7,00 €/m². Angebotsniveau vergleichbarer Wohnungen: grob 9,20–9,80 €/m² plus übliche Kaution/Übergabe.

Anleitung Neuvermietung (wirtschaftlich)

1. Wohnung herrichten (nicht überinvestieren): Maler, Silikon, ggf. Herd – Quote im Griff halten.
2. Inserat mit ehrlichen m², Energieausweis, Nebenkostenvorauszahlung.
3. Zielmiete festlegen vor dem ersten Besichtigungstermin (interne Untergrenze + Wunschmiete).
4. Selbstauskunft / Bonität standardisieren – gleiche Regeln für alle Interessenten.
5. Staffel oder Index im neuen Vertrag? Für Dortmund-Hörde oft Staffel über 3–4 Jahre planbarer als Index – Entscheidung mit Anwalt/HV-Vorlage. Neuvertrag ist der Moment, wo Sie den Mechanismus der nächsten Jahre setzen.
6. Übergabeprotokoll mit Zählerständen – verhindert späteren Streit, der teurer ist als 20 €/Monat Miete.

Warum nicht erst § 558 „auf dem Papier“ und dann doch neu vermieten? Unnötige Komplexität. Leerstand = Marktpreis, fertig.

Block C · Später (WE 4 und WE 5)

WE 4: Sperrfrist. Wiedervorlage März 2027. Bis dahin Akte vervollständigen.

WE 5: Ohne Wohnfläche kein seriöses €/m². Auftrag an Vermesser oder vorhandene Bauunterlagen heben. Erst dann Indikation und Erhöhungsweg.

Block D · Lassen (WE 3 und WE 6)

WE 3: Schon im Indikationsband. Finger weg.

WE 6: Rechnerisch gäbe es Luft (vielleicht 50–70 €/Monat). Eigentümernotiz: Mitbewohnerin mit Pflegegrad, seit 18 Jahren im Objekt, bisher immer pünktlich. Eskalation hier kann Leerstand, Imageschaden in der Hausgemeinschaft und Monate Verzug bedeuten. Wirtschaftliche Empfehlung: lassen, höchstens einvernehmliches Gespräch über eine kleine Anpassung in 12 Monaten – ohne formelles Verlangen jetzt.

Das ist keine moralische Predigt, sondern Risiko/Nutzen: Erwartungswert nach Streitkosten oft negativ.

Block E · WE 8 und die Heizung 2027 · § 559 vorbereiten statt § 558 jetzt

Handwerkerangebot: Austausch Wärmeerzeugung, grob mid-five-figure Projektkosten für das Haus. Wenn Sie jetzt bei WE 8 (und ggf. anderen) die §-558-Kappung voll ausreizen, fehlt später Spielraum – und Modernisierungsumlage folgt anderen Regeln (§ 559, Ankündigung, 8 %-Regelung nach aktueller Gesetzeslage – Stand prüfen lassen).

Anleitung: Modernisierung wirtschaftlich vorbereiten (keine Rechtsformel)

1. Maßnahme klar abgrenzen: Was ist Erhaltung (umlagefähig? meist nein als Modernisierung), was ist energetische Modernisierung?
2. Ankündigungstext früh mit Anwalt/HV abstimmen – Formfehler sind klassische Angriffsfläche.
3. Mieterinformation transparent, aber ohne falsche Versprechen zur genauen Umlagehöhe, bevor Kosten feststehen.
4. Nach Abschluss: Kosten belegen, Umlage berechnen, Schreiben zustellen, Wirksamkeit beachten.
5. Parallel nicht unnötig § 558 auf denselben Mietern „leerziehen“, ohne die Wechselwirkung Kappung/Strategie bedacht zu haben.

Für WE 8 konkret: jetzt keine §-558-Aktion. Wiedervorlage mit Projektstart Heizung.

Gesamt-Fahrplan (12 Monate)

Was Sie dem Eigentümer sagen können (Formulierungshilfe)

„Wir erhöhen nicht das ganze Haus auf einmal. Zwei Wohnungen gehen jetzt über die Vergleichsmiete, die Leerstehende vermieten wir zum Markt, zwei warten auf Fristen bzw. Flächenklärung, zwei lassen wir bewusst, und eine halten wir für die Modernisierung frei. So holen wir den wirtschaftlichen Effekt – ohne unnötige Konflikte und ohne die 2027er-Maßnahme zu verbauen.“

Grenzen dieser Vorlage

Keine Rechtsberatung, keine fertigen Schreiben, keine Garantie. Zahlen sind Indikationen auf Basis der genannten Quellen und der Kundenliste. Vor jeder konkreten Maßnahme: Unterlagen final prüfen und Umsetzung über Hausverwaltung oder Anwalt.

Musterdokument mit Beispieldaten zur Demonstration des Lieferumfangs von Mietpotenzial.