Beispiel 1 · Mehrfamilienhaus Düsseldorf-Gerresheim

Entscheidungsvorlage Mietpotenzial (Muster · Beispieldaten)

Objekt: Musterstraße 1, 40629 Düsseldorf
Bestand: 6 Wohneinheiten (WE 1–6) · freifinanziert · Baujahr ca. 1978 · ohne Aufzug
Auftrag: Standard-Paket · Stichtag Auswertung: 05.09.2026
Anbieter: Pro Haus Plus GmbH · wirtschaftliche Vorprüfung, keine Rechtsberatung

Kurzfazit für den Eigentümer

Von sechs Einheiten lohnen sich drei sofort für eine klassische Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Zwei Einheiten warten auf den Ablauf der Jahressperrfrist bzw. brauchen eine Flächenklärung. Eine Einheit lassen Sie liegen: der wirtschaftliche Effekt liegt unter dem Verwaltungsaufwand, und die letzte Anpassung ist noch jung.

Geschätzter Brutto-Mehrertrag bei erfolgreicher Umsetzung der drei Sofort-Fälle: ca. 218 €/Monat bzw. ca. 2.616 €/Jahr (vor Kosten, vor Leerstand, vor Streit). Das ist die wirtschaftliche Indikation – keine Zusage, dass Mieter zustimmen oder dass die Erhöhung rechtlich durchsetzbar ist.

Wertindikation (Faustformel)

Monatlicher Mehrertrag der drei Sofort-Fälle: ca. 218 €
Jahresmehrertrag: 218 × 12 = ca. 2.616 €
Kapitalisierte Indikation mit Faktor 20 (Jahresmehrertrag × 20): ca. 52.300 €

Lesart: Der Faktor 20 ist eine grobe kaufmännische Annäherung an den Vermögens-/Verkaufswert-Effekt einer dauerhaft höheren Nettokaltmiete – kein Gutachten, keine Verkehrswertermittlung und keine Zusage, dass die Erhöhungen durchsetzbar sind. Leerstand, Streitkosten und Mietausfall sind nicht abgezogen. Einheiten „Später“ und „Lassen“ sind in dieser Summe nicht enthalten.

Verwendete Grundlagen (Quellen & Stichtage)

Hinweis: Indikation, keine gutachterliche Wertermittlung und keine Rechtsprüfung des Einzelfalls.

Portfolio-Triage

*WE 4: Kappung begrenzt stark, weil 2024 bereits +6 % umgesetzt wurde; Restspielraum bis zur 15 %-Deckelung in drei Jahren ist der treibende Engpass, nicht der Mietspiegel.

Einheit für Einheit

WE 1 · Sofort · klassische §-558-Anpassung

Lage der Sache: Ist-Miete deutlich unter der unteren Bandbreite der Indikation. Letzte Erhöhung lt. Liste: 01.04.2025. Sperrfrist für ein neues Verlangen erscheint damit ab ca. Juli 2026 erfüllt (15 Monate). Kappung: letzte drei Jahre zusammen ca. +4 %; bis 15 % bleibt Luft.

Wirtschaftlich: Zielkorridor nach Kappung und vorsichtiger Einordnung: ca. 9,15–9,25 €/m² (nicht die Oberkante des Spiegels). Mehrbetrag ca. 85 €/Monat.

Warum nicht höher zielen? Die Wohnung hat keine Einbauküche und nur Einfachverglasung in zwei Zimmern (lt. Kundennotiz). Das zieht die Einordnung nach unten. Wer die Obergrenze ansetzt, riskiert Widerspruch und Nachforderung von Belegen.

Praktische Anleitung: so gehen Sie vor (Arbeitsschritte)

1. Unterlagenakte anlegen (pro WE ein Ordner): Mietvertrag + alle Nachträge, letzte Erhöhung inkl. Zustimmungsnachweis oder Index-/Staffelklausel-Prüfung, Wohnflächenberechnung, Ausstattungsliste (Bad, Küche, Heizung, Fenster, Boden, Balkon).
2. Mietspiegel-Einordnung schriftlich dokumentieren: Baujahrklasse, Wohnlage (hier: einfache bis mittlere Lage Gerresheim), Ausstattungspunkte. Notieren Sie Zu- und Abschläge mit Begründung in einem Satz – nicht nur die Endzahl.
3. Kappungsrechnung auf den Tag der geplanten Wirksamkeit: Summe der Erhöhungen der letzten 36 Monate vor Wirksamkeit; Rest bis 15 %.
4. Zielmiete festlegen unterhalb der Indikations-Obergrenze, mit Puffer für Verhandlung (5–10 €/Monat unter dem rechnerischen Maximum oft sinnvoll).
5. Zustimmungsverlangen durch Ihre Hausverwaltung oder Ihren Anwalt erstellen lassen – nicht durch Mietpotenzial. Inhaltlich typisch: Bezug auf § 558, Darlegung der Vergleichsmiete (Mietspiegel-Auszug / Erläuterung), genaue neue Miete in € und €/m², Wirksamkeitsdatum, Zustimmungsfrist, Bankverbindung unverändert.
6. Zustellung nachweisbar (Einwurf-Einschreiben oder Boten mit Empfangsbestätigung). Datum notieren.
7. Wiedervorlage setzen: Ende der Zustimmungsfrist + 7 Tage. Bei Schweigen: Entscheidung, ob Klage auf Zustimmung oder Vergleichsgespräch.
8. Nach Zustimmung: neue NKM in der Buchhaltung, Mietkonto, ggf. Nebenkostenabrechnungshinweis „NKM geändert ab …“.

Offene Prüfpunkte vor Versand: Wohnfläche 68 m² nur aus alter Teilungserklärung – Abweichung > 10 % würde die €/m²-Rechnung kippen. Kurz nachmessen oder vorhandene Wohnflächenberechnung gegenzeichnen lassen.

WE 2 · Sofort · § 558, aber Ausstattung knapper

Ähnliches Bild wie WE 1, Ist etwas höher. Effekt ca. 78 €/Monat. Besonderheit: im Mietvertrag steht „ca. 72 m²“ ohne Berechnungsblatt. Vor dem Verlangen Fläche klären, sonst angreifbar.

Anleitung wie WE 1; zusätzlich: eine Seite Ausstattungsvergleich zu WE 1 (gleiche Etage, spiegelbildlich) hilft bei der Einordnung.

WE 3 · Lassen

Ist bereits bei ca. 9,55 €/m². Indikation 9,40–9,80. Der mögliche Zuschlag liegt im Rauschen. Aufwand für Verlangen, Porto, Rückfragen und ggf. Streit übersteigt den Nutzen. Nächster sinnvoller Prüftermin: nach Veröffentlichung des nächsten Mietspiegels oder bei Modernisierung.

WE 4 · Sofort, aber gedämpft durch Kappung

Spiegel würde mehr hergeben; die 15 %-Kappung in drei Jahren ist der Deckel. Realistisch nur noch ein kleiner Schritt (ca. 55 €/Monat). Trotzdem sinnvoll, weil Sie den verbleibenden Spielraum „mitnehmen“, bevor ein späterer Spiegel oder eine neue Kappungsperiode die Lage verändert – und weil die Sperrfrist erfüllt scheint.

Anleitung: wie WE 1, aber in der internen Begründung explizit schreiben: „Zielmiete = Kappungsgrenze, nicht Spiegel-Oberkante.“ Das verhindert, dass intern jemand „auf Maximalwert“ nachschärft und das Schreiben angreifbar wird.

WE 5 · Später (Frist)

Letzte Erhöhung lt. Liste: 01.08.2025. 15-Monats-Abstand für ein neues Verlangen: grob ab November 2026. Bis dahin keine §-558-Aktion. Stattdessen: Unterlagen jetzt schon vervollständigen (Fläche, Ausstattung), damit Sie im November nicht erst suchen.

Wiedervorlage: 01.10.2026 – Unterlagen-Check; 15.11.2026 – neue Indikation und Verlangen-Entscheidung.

WE 6 · Später (Widerspruch in den Daten)

In der Excel-Liste steht „letzte Erhöhung 03/2024“, im Vertragsauszug findet sich eine Staffel bis 2027. Wenn die Staffel greift, ist § 558 oft der falsche Weg – Sie fahren die vereinbarte Staffel. Wenn die Staffel unwirksam oder ausgelaufen ist, sieht die Lage anders aus.

Empfehlung: Vertragsklausel durch Ihre Verwaltung/Ihren Anwalt prüfen lassen. Bis zur Klärung kein §-558-Schreiben. Wirtschaftlich wirkt die Staffel bereits Erhöhungen; Doppeltes zu verlangen erzeugt nur Konflikt.

Welche Art der Mieterhöhung – Entscheidungsbaum (für dieses Objekt)

1. Indexmiete (§ 557b)? In den vorliegenden Verträgen (WE 1–5) nein. Nur WE 6 hat Staffel-Verdacht.
2. Staffelmiete (§ 557a)? Nur bei WE 6 prüfen. Sonst nein.
3. Modernisierung (§ 559)? Derzeit keine umlagefähige Maßnahme dokumentiert. Fenster- und Heizungsprojekt „irgendwann 2027“ zählt nicht, bis Kosten und Ankündigung stehen.
4. → Standardweg hier: § 558 Vergleichsmiete für WE 1, 2, 4.
5. Einvernehmliche Erhöhung als Alternative, wenn Sie Streit vermeiden wollen: schriftliches Angebot unterhalb des Maximalwerts, kurze Frist, bei Ablehnung erst das formelle Verlangen.

Empfohlene Reihenfolge (nächste 90 Tage)

Was Mietpotenzial bewusst nicht liefert

Keine fertigen Erhöhungsschreiben, keinen Mieterkontakt, keine Prozessvertretung, keine Garantie der Zustimmung. Diese Vorlage steuert Priorität und Wirtschaftlichkeit. Die rechtliche Umsetzung bleibt bei Ihrer Hausverwaltung bzw. Ihrem Anwalt.

Musterdokument mit fiktiven/anonymisierten Beispieldaten zur Veranschaulichung des Lieferumfangs.